İstanbul’da dönüşen hane yapıları, ekonomik koşullar ve değişen yaşam pratikleri, konut sektöründeki gayrimenkul tercihlerini baştan şekillendiriyor. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları, kentteki konut piyasasının güncel tablosu ile gelecekte öne çıkacak modelleri Anadolu Ajansı’na değerlendirirken, kompakt yaşam alanlarına yönelimin güçlendiğine ve doğru lokasyonda ihtiyaca uygun üretim yapmanın önemine dikkat çekti.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Küçülüyor
Gayrimenkul alıcılarının oda adedinden ödün vermeden daha kompakt metrekarelere yöneldiğini bildiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alım gücündeki değişimin doğrudan metrekare büyüklüklerine yansıdığını açıkladı:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Geçmişte 120-130 metrekare aralığında inşa edilen 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekareye kadar gerilediğini belirten Keçeli, alıcıların öncelikli kriterlerinin sarsıntı güvenliği, gereksinim duyulan oda sayısı ve yaşam tarzına uyum olduğunu vurguladı. Mevcut hareketliliğin yatırımcıdan ziyade oturum hedefli alımlardan kaynaklandığını dile getiren Keçeli şunları kaydetti:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Kentin dış hatlarında ulaşım, altyapı ve teknolojik imkanların gelişmesiyle sınır kavramının ortadan kalktığını belirten Keçeli şu değerlendirmede bulundu:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER olarak 2026 senesini kentsel gelişim yılı ilan ettiklerini duyuran Keçeli, sadece konutun değil sosyal donatı alanlarının da planlanması gerektiğini aktararak sözlerini sürdürdü:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira bedelleri sebebiyle stüdyo ve 1+1 planlara yönelim oluştuğunu aktaran Keçeli, yaşam kalitesi standartlarına işaret etti:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Tek Kişilik Haneler Küçük Daire İhtiyacını Tetikliyor
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde homojen bir talep modelinden bahsedilemeyeceğini, bölgesel konum ve hedef kitleye göre 3+1 ve üzeri geniş daireler ile kompakt modeller arasında bir denge bulunduğunu aktardı. Ülke genelinde hane halkı büyüklüğünün 2025 verilerine göre 3,08 kişiye indiğini, yalnız yaşayan birey sayısının ise 5 milyon 523 bin 321 olduğunu hatırlatan Yılmaz konuştu:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Çocuklu geniş aileler ile uzaktan çalışan kesimler için 2+1 ve 3+1 dairelerin önemini koruduğunu belirten Yılmaz, küçük konutların yatırım, kiralama hızı ve likidite avantajı taşıdığına değindi. Resmi verilerde oda sayısı kırılımının net biçimde ayrıştırılamadığını aktaran Yılmaz şu ifadeleri kullandı:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Koşulları ve Hane Alım Gücü Belirleyici Oluyor
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, talep potansiyelinin satın almaya dönüşmesinde kredi ve ödeme şartlarının kritik bir eşik oluşturduğunu kaydetti. Ağustos ayında ülke genelindeki konut satışlarının bir önceki senenin aynı dönemine oranla yüzde 14,7 gerilediğini, kredili satışların ise yüzde 7,2 yükseldiğini belirten Çekici dedi:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Gelir durumu ve aile yapısına göre talebin çeşitlendiğini belirten Çekici şu değerlendirmeyi yaptı:
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Önümüzdeki süreçte maliyetler, finansmana erişim ve çalışma biçimlerinin pazarın rotasını çizeceğini belirten Çekici konuştu:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
Projelerin taşıdığı donatı özelliklerine ve verimliliğe değinen Çekici şunları söyledi:
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Talep yapısına paralel arz geliştirilmesinin zorunlu olduğunu vurgulayan Çekici sözlerini şöyle tamamladı:
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
